공인중개사 시험 5개월 만에 합격하는 방법

공인중개사 시험 5개월 만에 합격하는 방법

 

 

최근 공인중개사 시험은 나이와 성별, 경력 제한을 두지 않아 정년 없는 평생 직업으로 각광을 받고 있다. 그리고 경매와 공매를 공인중개사가 직접 대행할 수 있는 등 업무영역도 넓어지고, 부동산 가격 폭등으로 인한 전문성과 재테크에 대한 관심 증가 등의 영향으로 공인중개사 직업에 대한 전망이 밝아지자 자격증을 따기 위해 시험 응시자 수가 폭발적으로 증가하고 있다.

 

2020년 제31회 시험 접수 현황을 보면 36만 2,754명인데, 수능 시험 다음으로 최고의 접수인원을 기록한 사실을 보더라도 그 인기를 알 수 있다. 이는 2019년에 비해서 1차 24%, 2차 18%로 약 6만 명이 증가한 수치다.

 

2021년 제32회 공인중개사 시험도 최소한 작년 보다는 많은 인원이 시험에 응시할 것으로 예상된다. 그 이유는 현행 절대평가제 시험에서 상대평가제 시험으로 변경될 가능성이 있기 때문이다. 그럴 경우 합격율이 떨어질 것이므로 시험제도가 변경되기 전에 가급적 빨리 자격증을 획득하는 것이 유리하다.

 

이제 6월 1일 기준으로 2021년 제32회 공인중개사 시험일까지 5개월 남았다. 일 수로 계산하면 150일 정도다.

 

2021년 제32회 공인중개사 시험 일정 (1차 및 2차 동시 접수)

원서 접수 : 2021. 8. 9. ~ 8. 13.
시험 일정 : 2021. 10 30.
가답 발표 : 2021. 10. 30. ~11. 05
의견 제시 : 2021. 10. 30. ~11. 05
합격 발표 : 2021. 12. 01 ~ 2022. 01. 31

 

 

 

해마다 이맘때쯤에는 공인중개사 시험 학원들의 수험생 유치 광고가 넘쳐 난다. 수험생들의 공인중개사 시험의 준비 기간이나 동차 합격에 대한 관심이 집중되는 시기이기 때문이다.  학원들의 광고 내용을 보면 지금부터 열심히 공부하면 누구나 다 합격할 수 있다고 한다. 과연 그럴까? 어디 한 번 따져보자. 수험생의 기준은 민법이나 경제학에 대한 사전 지식이 없는 경우로 한정해서 분석해 보겠다.

 

 

공인중개사 시험은 1차 2과목, 2차 3과목을 포함하여 모두 5개 과목이다(2차 과목 중 지적 및 등기법과 부동산세법을 한 과목으로 편성해서 5과목이라 하지만 실질적으로 6개 과목이라고 보는 것이 합당).  한국산업인력공단의 자격증 관련 사이트의 큐넷의 『2021년도 제32회 공인중개사 자격시험 예정 공고』 내용을 통해 우선 ​각 과목의 시험 범위를 살펴보자.

 

 

< 1차 시험 과목 >

 

민법과 민사특별법은 민법의 경우 총칙 중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 중 총칙․매매․교환․임대차, 민사특별법은 주택임대차 보호법,, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 가등기담보 등에 관한 법률, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률, 상가건물 임대차 보호법으로 구성된다.

 

 

부동산학개론의 시험범위는 아래 표와 같다.

 

 

< 2차 시험 과목 >

 

공인중개사법 및 중개실무 과목의 시험 범위는 공인중개사법, 부동산 거래 신고 등에 관한 법률, 중개 실무로 구성된다.

 

부동산 공법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 주택법, 건축법, 농지법으로 구성된다.

 

부동산 공시 및 세법은 부동산 등기법, 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 중 일부, 부동산 관련 세법 중 취득세, 등록면허세, 재산세, 소비세, 종합부동산세, 양도소득세로 구성된다.

 

이상 시험범위에 대해 살펴봤는데, 부동산학개론을 제외하고 시험 범위에 해당하는 법률만 18개다. 민법에 대한 사전 공부가 없고, 경제학이나 금융, 투자에 대한 사전 지식이 없는 일반 사람이 150일 만에 시험에 합격할 수 있을까? 대학에서 민법을 배울 때 민법 총칙으로만 한 학기를 채운다. 하지만 시험범위에는 물권법, 계약법까지 포함된다. 물권법과 계약법은 각각 한 학기 또는 1년 동안 배우는 별도의 과목이다. 쉬운 시험이 아니라는 말이다. 그렇지만 1차 합격률이 20% 정도는 나오니까 합격이 불가능한 것도 아니다. 효율적인 방법을 찾고, 열심히만 한다면 합격할 수 있다. 열심히 해야 한다.

 

 

 

 

 

< 5개월 만에 합격하는 실질적인 방법 >

 

5개월 만에 합격하기 위해서는 우선 다음 두 가지의 전제 조건이 필요하다.

 

 

1. 150일간 하루도 빼먹지 않고 공부한다.

 

2. 150일간 1,050시간의 공부시간을 확보한다.

 

 

하루도 빼먹지 말고 공부하라는 것은 학습 효과의 연속성과 자신감 충만을 위함이다. 공부의 양이 어느 정도 달성되면 그 사실만으로도 자신감이 상승하기 때문이다. 시험이 임박한 10월이 되면 합격의 불확실성에 의한 불안감으로 컨디션이 저하되어 공부 효율이 떨어진다.

 

 

우선 독학한다고 가정하고 계산해 보자. 150일간 1,050시간은 하루로 치면 7시간이다. 하루 7시간이 아니라 150일간 1,050시간을 확보하라는 것은 휴일, 휴가 때에는 하루 10시간 이상도 확보할 수 있기 때문이다. 합격자들의 수기를 보면 10월에 집중적으로 공부하기 위해 7월 8월 휴가를 10월로 미뤄서 사용한 예가 많다. 여건이 허락된다면 한 달, 두 달 정도 휴직도 좋은 방법이다.

 

 

시험공부 소요 시간을 총 1,050시간으로 잡은 것은 다음과 같은 이유 때문이다.

 

공인중개사 시험과목은 총 5개 과목이다. 각 과목별로 기본서의 내용은 약 500 쪽 내외이므로 전체 분량은 약 2,500 쪽이다. 여기에 기출문제가 과목별 200 쪽 내외이므로 5개 과목 분량은 1,000 쪽이다. 기본서와 문제집을 합하면 약 3,500 쪽에 이른다.

 

평균적 이해와 평균적 암기 실력을 가진 보통 사람의 경우 기본서와 문제집을 최소 3회 독 이상을 해야 합격 기준에 닿을 수 있다. 이런 식으로 판단하면 5개월간 약 10,500 쪽의 책을 읽어야 한다는 의미다. 다시 이를 150일로 나누면 하루 70쪽 내외의 책을 읽어야 한다는 것이다. 하루 70쪽 기준으로 다시 시간을 산정하면, 1시간에 10 쪽은 읽어야 한다는 결론이다.  요약하자면 150일 동안 하루 7시간 동안 70쪽 내외의 책을 공부하면 합격점에 닿을 수 있다.

 

학원이나 인터넷 강의를 기준으로 해도 내용은 크게 다르지 않다.

시간이 없으므로 기초 강의는 제외하고, 기본강의와 심화 강의, 그리고 문제풀이 과정만 듣는다고 가정하고 계산해 보면 기본서 강의 420 개 + 문제 및 핵심정리 480 개 = 900 개.

 

900개 / 150일 = 6개 (하루 수강 개수)

 

인터넷 강의의 경우 동영상 재생속도를 1.5배속으로 하면 수강시간을 대폭 줄일 수 있지만 처음 듣는 경우에는 기본서에 표시 또는 필기를 해야 하기 때문에 실제 수강 시간은 더 길어진다. 여기에 추가적으로 기본서의 복습과 문제 풀이 등 자습 시간이 더해져야 하므로 독학의 경우와 크게 다르지 않다.

 

강의 수강 6 시간 + 자습 1시간 = 7시간

 

즉, 하루 강의 6시간 수강, 자습 1시간 정도의 노력을 투입하면 5개월 만에 합격선에 닿을 수 있다. 합격할 수 있다가 아니라 합격선에 닿을 수 있다고 말하는 것은 그 시간이 반드시 합격을 보장한다는 의미가 아니기 때문이다. 합격을 위한 최소한의 기준이라는 말이다.

 

이런식으로 계산하면 직장인이 5개월 만에 공인중개사 시험의 동차 합격은 거의 어렵다는 결론에 도달할 것이다. 그래서 한 번의 시험으로 합격하기 위해서는 전년도 11월부터 시작해서 다음 연도 10월까지 약 1년의 시험공부 기간이 필요하다. 하지만 5개월의 공부로 합격한 사례는 얼마든지 있다. 자신의 노력의 여하에 따라 합격을 만들 수도 있고, 불합격을 만들 수도 있다. 5개월이라는 시간을 효율적으로 쓴다면 불가능한 시간이 아니다.

 

합격을 위한 공부 시간이 확보되었다면 이제 5개월간의 공부 방법에 대해 알아보자. 공부 방법은 1차와 2차에 대한 합격을 어떻게 접근하느냐에 따라 달라진다. 이 부분에서는 욕심을 부리지 말고 확실하게 전략적으로 접근해야 한다.

 

첫 번째로 선택할 문제는 1차 2차 동차 합격할 것인지, 아니면 올해 1차 합격 후 내년 2차 합격하는 방향으로 갈지를 우선 정해야 한다. 왜냐면 이 순간의 선택에 의해 합격 소요 기간이 1년이 될 수도, 3년이 될 수도 있기 때문이다. 올해 1차와 2차에 합격할 수 있다는 확실한 자신감이 없다면 1차 2차를 분리해서 시험 보는 것을 추천한다. 1차 과목인 민법과 부동산학개론은 단기간에 쉽게 점수를 끌어올리기 어려운 과목이기 때문이다.

 

동차를 시도했다가 1차 2차 모두 떨어지거나, 1차는 떨어지고 2차만 합격하는 최악의 경우도 생길 수 있다. 이 경우에는 내년에 1차 2차를 모두 다시 봐야 하기 때문이다.

 

동차 합격에 대한 욕심을 버리기 어렵다면 우선 한 달간 동차 합격을 위한 공부를 해보라. 그리고 한 달 후 결정하면 된다. 동차 합격을 목표로 할 것인지, 아니면 1차만을 목표로 할 것이지. 1차 합격률이 2차 합격률 보다 낮다는 것도 염두해야 한다. 1차 합격 없이 2차 합격은 아무 의미가 없다는 사실도 명심한다.

 

또한 올 해 최소한 1차라도 합격해야할 중요한 이유가 있다. 최근 시험의 절대평가제를 상대평가제로 변경하는 법률 개정안이 국회에 제출되었고 정부에서도 공인중개사의 합격인원을 줄이려는 생각을 갖고 있기 때문이다. 이 개정안이 통과될 경우 3년 내지 4년 뒤에는 합격율이 현재 보다 많이 떨어지고, 그 만큼 시험에 붙을 확률도 떨어진다. 따라서 올해 안전하게 1차 합격하고, 내년에 2차도 합격하는 전략이 현재로서는 가장 확실하고, 안전한 전략이다.

 

일 년 안에 끝내려는 욕심으로 인해 결국 공부기간이 2년, 3년으로 이어질 경우 상대평가로 변경된 제도하에서 응시하게 된다면 지금보다 훨씬 많은 공부를 해야 한다.  시간과 비용만 들이고 결국 포기하는 상황까지 올 수 있으니 어떻게 접근해야 할지 신중하게 결정해야 한다.

 

두 번째는 독학을 할 것인지, 강의를 들을 것인지를 결정해야 한다. 혼자 할 자신이 없다면 누군가의 도움을 받는 것도 빠른 합격을 위해서는 필요하다. 하지만 각자의 사정이 다르므로 각자의 상황에 맞게 선택해야 한다. 독학과 강의 수강의 구체적인 방법은 다음 글에서 전하겠다.