사례로 본 "생애 최초 주택 구입 시 취득세 면제"

생애 최초 주택 구입 시 취득세 면제 문의

 

<< 질문 내용 >>

 

 

현재 저희는 1 세대(할아버지, 아버지, 아들) 2주택(아버지명의, 할아버지명의)을 보유 중이며 2채 모두 조정대상지역에 있습니다.

 

아버지가 세대주이십니다.

 

할아버지(80세) 앞으로 아파트(공시지가1.3억)가 한 채 있는데, 취득시기는 2012년(취득시가액:1.4억) 이며, 봉양합가한지는 9년차입니다.

 

이상과 같은 상황에서 다음과 같이 질문 드립니다.

 

현재 같은 세대를 구성하고 있는 아들(손자 30세미만, 직장2년이상, 중위소득 40% 이상 )이 할아버지의 아파트를 매수할 예정입니다.

 

1) 할아버지가 손자에게 아파트를 매매 할 경우 양도가격은 공시지가 1.3억 으로 가능한가요?

 

2) 현재 같은 세대원의 상태로 매매계약 후 잔금지불과 동시에 손자는 할아버지집으로 전입 및 분리세대로 할 경우 아래 어디에 해당 되나요?

 

-1- 1세대1주택 생애최초 취득세감면

-2- 1세대2주택 취득세 중과(8%)

-3- 1세대1주택 감면 및 중과 없음(1%)

 

***너무 많이 변경되서 정말 미치겠습니다. 답변 주시면 감사하겠습니다.***

 

 

<< 답 변 >>

 

1. 양도가액은 공시가가 아닌 실지거래가액으로 합니다.

 

 

2. 매매계약을 하더라도 직계존비속에게 양도한 자산은 증여로 추정합니다.

 

따라서 양도로 추정될 경우 증여세를 추가로 부담합니다.

 

이 경우 증여로 인한 무상승계 취득은 3.5%의 취득세율이 적용됩니다.

 

 

다만, 다음과 같이 양도한 사실이 객관적으로 입증되는 경우는 양도(매매)로 봅니다.

 

 

ㅇ 법원의 결정으로 경매절차에 의해 처분된 경우

 

ㅇ 파산선고로 처분된 때

 

ㅇ 국세징수법에 의해 공매된 때

 

ㅇ 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 다음의 경우

 

- 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우

 

- 해당 재산의 취득을 위해 이미 과세 받았거나 신고한 소득금액, 상속, 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 있는 경우

 

- 해당 재산의 취득을 위하여 소유재산의 처분금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증된 경우

 

 

3. 생애 최초 주택구입에 대한 취득세 감면의 적용기준은 다음의 조건을 충족해야 합니다.

 

ㅇ 취득의 방법으로서 구입은 유상거래로 취득하는 경우로 한정하고 있습니다.  따라서 무상승계인 상속,  증여 등은 제외됩니다.

 

ㅇ 구입하는 주택의 경우 수도권 4억 원, 비수도권 3억 원 이하 규모로 한정합니다.

 

ㅇ 1.5억 이하는 100% 감면, 그 외는 50% 감면합니다.

 

따라서 질문자가 의도하는 매매가 증여로 판단 받을 경우 무상취득으로 간주됩니다.

 

이때 취득세는 취득자가 신고한 신고가액을 기준으로 취득세율이 적용되며, 신고가액이 시가표준액에 미달할 경우 시가표준액에 의해 취득세율이 적용됩니다.

 

4. 1세대 1주택의 경우 취득세율은 조정대상지역, 비조정대상지역 동일합니다(1~3%).

 

5. 유상취득 인정 후 분리세대를 구성할 경우 1세대 1주택에 해당되어 취득세율 1~3% 적용대상입니다.