2주택 다주택자의 취득세 종합부동산세 재산세 중과

< 질 문 >

 

취득세, 종합부동산세, 재산세 등 여러가지 부동산 세금과 관련하여 질문드립니다.

 

저는 서울에 거주하고 있으며 모두 서울 소재지의 주택입니다.

 

1. 서울 개천구에 남편 명의 15년 된 작은 빌라(공시가 7000만)- 임대 사업자 등록을 한지 3년, 월세를 받고 있습니다.

 

2. 2012년부터 서울 북구 아파트에 공시가 1억 정도의 아파트에 거주하다 2018년 8월 전세를 주고

 

3. 4억 3000만 원 주상복합에 입주하였습니다. 서울 북구 아파트가 다행히 이사한 지 3년 안 넘기고 이번에 매도를 하게 되었습니다.

 

문제는 서울 하구에 공시가 5000의 원룸을 매수 예정에 있습니다. 우선 지금 5월인데 매수해도 안전한 건지 궁금합니다.

 

처음 말씀드린 몇 푼 안되는 작은 빌라는 곧 임대 사업자 매도 제한이 풀려서 1~2년 후, 정리 예정입니다.

 

거주 중인 비싼 주상복합, 개천구에 임대 사업자 등록한 작은 빌라(1억 미만), 그리고 이달에 매수할 하구의 원룸(1억 미만) 등 3 채일 경우 종합부동산세나 크게 세금을 내야 할 상황이 생기는 건지 궁금해요.

 

공인중개사무소에선 작은 거라 괜찮다지만 월세 조금 받고 세금 다 뒤집어쓸까 봐요. 참고로 말씀드리면 재개발 지역이나 뭐 그런 건 일체 아니고요, 시세차익 남기고 몇 년 내 팔 생각은 전혀 없습니다.

 

 

 

< 답 변 >

 

정부의 7.10, 대책으로 인해 취득세에 대한 관심이 어느 때 보다 관심이 많습니다. 특히 2주택자, 다주택자의 취득세 중과, 조정대상지역에서 취득세 중과에 관심이 집중되는 모양입니다.

 

더불어 보유세인 재산세와 종합부동산세 역시 부담이 큰 세금입니다. 우선 서울 전지역은 조정대상지역에 포함되므로 세율이 비조정대상지역보다 높은 지역임을 고려하여야 합니다.

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1. 종합부동산세

 

종합부동산세는 6월 1일 현재 소유를 기준으로 산정하는 보유세 입니다.

 

즉, 6월 1일 현재 전국 보유 주택의 공시가격을 합산하여 합계액이 6억 원을 초과할 경우 종부세 대상입니다. 이때, 임대용 주택, 사원용 주택 등은 합산에서 제외됩니다.

 

작은 원룸은 5월에 잔금을 치르고 등기할 경우 종부세 계산 시 포함됩니다. 우선 과세표준은 임대용 빌라를 제외하고 아파트, 주상복합, 원룸의 공시가를 합산한 합계액입니다..

 

과세표준 = 아파트 1억 + 주상 4억 3천 + 원룸 5천 = 5억 8천

 

따라서 종합부동산세 부과 기준인 과세표준이 6억을 초과하지 않으므로 종부세 대상은 아닙니다.

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2. 취득세

 

 

주택 수에 따라 세율의 차이가 매우 큰데,  조정대상지역과 비조정대상지역의 세율과 1 주택자, 2주택 이상 다주택자의 취득세 세율은 다음과 같습니다.

 

구분	1 주택	2 주택	3 주택	4 주택 이상
조정대상지역	1% ~ 3%	8%	12%	12%
비조정대상지역	1% ~ 3%	1% ~ 3%	8%	12%

 

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현재 보유 중인 주택은 임대용 빌라, 주상복합, 아파트 등 모두 3 채인데, 5월에 추가로 원룸을 매입할 경우 4 채에 해당합니다. 하지만 조정대상지역에서는 다주택자인 3주택과 4주택의 취득세율이 12%로 동일합니다.

 

따라서 5월에 매수할 원룸의 경우 언제 구입하더라도 3주택 이상에 해당하므로 취득세율은 다주택자 중과대상에 해당되어 12%입니다.

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취득세의 과세표준은 표준시가가 아닌 취득 당시의 매입가액이므로 매입금액이 9천만 원이라면 계산식은 다음과 같습니다.

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매입금액 9천 * 12%(조정대상지역 4 주택) = 1,080만 원

 

하지만 2020년 7월 10일 부동산 대책으로  1억 미만의 소형 주택의 경우 다주택 산정에서 주택 수 산정에서 제외하여 기본세율(1.1%)만 부과키로 하였으므로 위의 계산식이 아닌 아래와 같이 계산합니다.

 

9천만 * 1.1% = 99만 원

 

 

 

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3. 재산세 

 

재산세 역시 6월 1일 기준 소유하는 등기권자에게 부과하는 보유세입니다.

 

보유세인 재산세는 보유주택을 합산하지 않고 각각의 주택별로 부과되며 다음과 같은 방법에 의해 계산합니다.

 

과세표준 = 시가표준액 * 공정시장가액비율(주택의 경우 60%)

납부할 재산세액 = 과세표준 * 재산세율

 

위 식에 따라 빌라의 재산세를 구하면

 

과세표준 = 시가표준액 7천만 * 60% = 42백만

납부할 재산세액 = 과세표준 42백만 * 0.1%(6천만 원 이하의 세율) = 42,000원

 

재산세는 종합부동산세와 달리 각 개별 주택에 대해 재산세액을 부과합니다.

 

따라서 임대용 빌라, 주상복합, 아파트, 원룸 등 각각 재산세을 계산하고 부과합니다.

 

 

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